????前言：??

近年来，随着我国社会服务业活力的逐步释放，以及社会消费品零售总额连年保持涨势，由此带来的商业发展空间巨大，也为商業地産的扩张奠定了良好需求基础。而在消费升级、业态迭代速度加快的背景下，商業地産开发商只有通过精准把握商业业态更替规律，应对不断产生的新的消费需求，更多的以品质生活体验消费类为核心，打造引领时代潮流的创新性产品，才能从竞争激烈的市场中赢得更好的发展机会。

一、順應大勢，保利商業構築“琶洲泛商業生態圈”

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2008年，在廣東省委、省政府關于“三舊”改造的統一部署下，廣州市對舊城鎮、舊廠房、舊村莊的改造迎來了一個高潮。而位于琶洲島中部珠江南岸的琶洲村因城市發展規劃需要也迎來了改造機會，保利發展獲得了琶洲村舊改的資格，2010年3月，琶洲村啓動了整村改造。

根据广州市政府的城市规划，保利发展确定了拓展琶洲商区战略布局，交由保利商業地産投资管理有限公司构建时尚年轻的商业社区。秉持保利发展“和者筑善”以及保利商业“多元美好城市生活”两大理念，保利商业在琶洲商区融合创新与本土情怀，建立舒适的居住环境和高效的商务氛围。

經過近十年的磨砺與發展，保利在琶洲不僅打造了國際會展中心，還通過商務寫字樓（保利天幕廣場、保利國際廣場、保利三悅、保利MO、保利中悅廣場）、酒店（保利洲際酒店、悅雅酒店）、公寓（N+萬勝圍青年社區、瑜璟閣天悅服務公寓、N+中悅服務公寓）、商業配套（若比鄰社區商業中心、保利天悅國際風情商業街、廣州保利廣場（開業時間:2018-12、已簽約139個品牌））等帶來一系列“商業集群”。其中保利廣場是保利商業在介入後僅花9個月時間便順利完成改造、招商等工作，並于2018年底順利開業，締造了超越行業標准的保利速度。同時隨著保利廣場的開業亮相，不僅填補了琶洲生態圈內商業的空白，更爲保利商業構築“琶洲泛商業生態圈”提供了關鍵拼圖。

二、“保利廣場”橫空出世，打造全業態一站式購物中心

2018年12月30日，位于廣州琶洲的保利廣場盛大開業。琶洲保利廣場是保利商業在海珠琶洲板塊打造的商業標杆項目，通過8.3萬㎡的體量，以及“城市趣活中心”的主題定位，打造琶洲商圈首座全業態一站式購物中心，完美的填補了保利琶洲生態圈內商業業態的空白。

·從介入改造到正式開業，保利商業“9個月速度”締造行業奇迹。保利廣場前身爲琶洲舊改項目，保利商業在介入後僅花9個月時間便以98%招商率、95%開業率交出了一份完美的成績單，開業當天實現了高達30萬的客流量。

業態方面，保利廣場涵蓋品質潮流、美食社交、親子體驗、娛樂配套等全業態，覆蓋消費者的方方面面，給廣州保利廣場帶來超150家品牌矩陣。

隨著全業態的鋪開，廣州保利廣場也確立了以“影院+新零售+兒童+娛樂”爲核心業態組合，圍繞主力店（38%）、次主力店（8%）、餐飲（22%）、零售（18%）、體驗配套（6%）、兒童（8%）的比例，同時注重商業創新，給消費者帶來全新好玩的品質生活。

項目還通過不同的樓層規劃相應的主題業態規劃，自下而上包括：精致生活、悅享品味、潮流新熱點、童趣樂園、缤紛娛樂、美食荟萃、格調·生活。並且每一層不同業態的組合搭配，突顯多元化，提升層次感。

·日均客流量穩居海珠區第一，百度搜索及人氣排名均位于同區域前列。保利廣場自2018年12月30日正式開業以來，各項行業指標均獲得較大的突破，無論是百度搜索量、客流量、還是人氣排名，以及門店業績，均位居前列。

從百度搜索量來看，保利廣場開業半年來的搜索量達到488萬次，成爲2018年廣州新開業商業項目中，搜索量排名第一位。

從項目客流量來看，保利廣場日均客流達6.8萬人次，日均客流量領跑海珠區,且開業半年來保利廣場的客流量均能保持超過10%月均增長率。

從大衆點評的綜合排名及人氣排名來看，項目5km範圍內保利廣場大衆點評的綜合排名及人氣排名均位于第一。

开业半年以来，保利广场频频获行业及媒体奖项，包括有第十四届中国商業地産节——2018-2019年“年度城市商业新地标”奖；潮生活2019年“餐饮+新营销战略领袖峰会”——“年度最佳人气购物中心”奖；赢商网大数据中心——“2018年度品牌商关注新开业购物中心TOP100”；广东广播电视台珠江频道——“年度最佳合作伙伴”。

·品牌持續升級，進一步優化經營模式。保利廣場在開業初期就貫徹“全業態+首店+網紅”的品牌引入理念，涵蓋零售、餐飲、兒童、娛樂、生活等全業態品牌，同時在引入的超150個品牌裏，全國首開門店就有樂拍拍運動樂園、海龍閣酒家、今潮、喳喳煲、金爆拉面等；首進廣州的品牌就有京東旗下7FRESH美食生鮮超市、蔻匙、伽晞彙、澳佳利航空餐廳樂等；同時首進海珠區的品牌有CGV影城、伊麗彙、FIGHTBOX、辮豆HABA館、嶺南真味、有米坊等。

網紅店引入方面包括有廣州首家京東7FRESH大型生鮮主題新零售超市；韓國CGV超大沈浸式旗艦影院；奈雪的茶、喜茶、客語、一溪月等休閑餐飲美食；奧飛主題IP樂園、樂拍拍運動樂園等兒童親子及教育品牌。

在經過半年的運營後，保利廣場根據品牌升級戰略進行調整，在堅持“全業態+首店+網紅”的品牌引入模式的基礎上，對場內剩余店鋪進行升級調整，引進新華書店旗下的“四閱”書店，結合原有的樂拍拍運動樂園、京東7FRESH超市，奧飛樂園，CGV影院，打造商圈區域的品牌唯一性。

同時對商場負一層隧道商業街進行品牌升級，引進“鮑師傅”、“吉姆大師傅”等人氣品牌，激活地鐵連接通道的活性，成爲人氣引擎的網紅街。進一步布局親子業態，引進親子類品牌，包括餐飲“月悅餐廳”，零售品牌“三木比迪”，“小象Q比”等。

·合理利用空間布局，開拓用戶路線習慣。作爲地鐵上蓋的購物中心，保利廣場在交通區位優勢十分明顯，不僅位于地鐵4號線及8號線交彙處的萬勝圍地鐵站，且項目負一層與地鐵站直接連通，可吸引海珠區、番禺區、天河區等周邊區域消費客群。同時保利廣場利用地鐵的通達性，將琶洲泛商業生態圈內的各商業集群實現互聯共通，將寫字樓、酒店、公寓、住宅中的客流量轉化爲購物中心的消費客流量。

同時，項目在開業不久後，開啓了購物廣場3號門及負一地下通道門，使得居住在周邊的上班人群可通過3號門通往附近寫字樓，或轉乘地鐵，不僅增加了通行的便利性，而且還有效的帶動了商場內的客流量。無論是中午的辦公就餐，還是下班後的休閑購物，使得該部分消費群體，形成路線上的行走習慣，增加客流回潮。

·IP賦能豐富體驗式場景，打造城市趣味生活新地標。隨著消費需求的不斷升級，消費者獲得感阈值也在不斷提高，而保利廣場在體驗式場景上，能夠精准把握市場主流方向，通過差異化定位，打造獨具特色的IP形象，以及創新的場景搭建、缤紛多彩的主題活動，不斷營造豐富的空間情景體驗。

保利廣場開業以來，已通過“PP豬主題屋”、聲光電藝術展、“黑科技”互動牆等藝術聯展豐富了廣場的體驗式場景，更打造了創新業態空間如10米層高特色空間、兒童主題樂園等，不僅在用人性化、主題化、體驗化的場景，與消費者建立感情連接，打造有溫度的都市生活空間，重塑區域體驗感，創造優美視覺效果。消費者在休閑娛樂、觀景社交的同時，也更願意爲這些精神需求而買單。

同時，保利廣場在營銷活動推廣中，還會結合異業資源進行整合輸出、與場內商戶進行品牌聯動；針對學生群體、青年一族進行走秀、音樂等娛樂活動的表演；以及針對家庭客群進行商戶聯動的親子DIY活動;針對中高端人群的品質活動（如粵語博物館）等。

三、保利洲際酒店、悅雅酒店落子琶洲，打造中高端商旅需求

2018年1月29日，坐擁珠江一線美景優越地理位置，配備尖端完善的服務設施，保利酒店第十二個酒店項目——廣州保利洲際酒店盛大開業。

2019年6月6日，保利全新自主酒店品牌——“悅雅”正式推出，首家保利“悅雅”酒店隆重開業。保利悅雅酒店位于琶洲會展商區中心地帶，交通便利，坐擁珠江一線美景，開業第一周入住率即達到90%。

·差異化市場定位，滿足中高端商旅需求。洲際酒店作爲世界上最大的奢華酒店品牌，自成立70多年來，不斷開拓全新旅行目的地，足迹遍布全球每個角落。而保利洲際酒店作爲廣州第一家洲際酒店，坐落于琶洲閱江中路，與保利天幕廣場毗鄰而建，以地標之姿成爲門面擔當的“琶洲之眼”。酒店擁有350間設計典雅的客房，42間套房及1間總統套房，臨江設計，視野開闊，將一線珠江美景盡收眼底。同時酒店配有面積達1800平方米的宴會廳，以及數十間68至200平方米不等的多功能會議室，打造各類宴會會議。

保利悅雅酒店是保利酒店專爲中高端商務人群打造的新銳品牌，是繼林芝保利雅途、雲浮雅途、三亞保利諾雅、湄洲島郡雅等多個自主酒店項目成功落地之後，開拓的又一全新自主品牌酒店。作爲保利酒店自主四星級品牌，“悅雅”致力于爲繁忙的都市商旅精英創設平衡工作與生活的舒適居停空間。酒店共擁有210間客房，約90%客房坐擁一線江景，酒店以簡約時尚的設計融入了廣州文化的藝術裝飾，爲中高端商務旅客提供自由交流空間和獨立自主的個人空間。

琶洲作爲廣州國際會展中心及商務辦公聚集地，隨著商旅活動日趨活躍，商務人士彙聚，琶洲商圈對中高端酒店的需求也日益增多，而保利洲際酒店及保利悅雅酒店的推出，也正是符合當前市場對中高端酒店的需求，同時也完善了“琶洲泛商業生態圈”的業態組合。

·全鏈條自主品牌開發，爲城市注入美好生活方式。保利酒店精准構築自主酒店品牌矩陣，同時注重發揮品牌的“差異化”、“集群化”戰略優勢。保利洲際、保利悅雅自主品牌酒店的布局填補了琶洲國際會展板塊裏面中高端品牌酒店的空白，滿足了琶洲周邊中高端商旅需求。

广州保利悦雅酒店由保利酒店管理公司自主完成品牌开发、筹建、运营，从“设计–建设–运营”全链条打造 “多元美好城市生活方式”，为“琶洲泛商业生态圈”提供商务住宿配套升级，打造实现美好生活的跨越式发展。

四、商務寫字樓集群：滿足琶洲商務區不同企業需求

目前，隨著琶洲商圈的交通便利性大大提高以及周邊配套設施的逐步完善，琶洲商圈的區位優勢逐漸凸顯，且從甲級寫字樓數量及租金水平來看，琶洲已然成爲廣州第二大商務CBD。而保利在琶洲商圈便打造了集保利國際廣場、保利三悅廣場、保利MO、保利天幕廣場、保利中悅廣場等商務寫字樓集群，滿足琶洲商務區內不同企業需求。

保利三悅廣場。保利三悅廣場位于琶洲地標天幕廣場旁，占地面積5.28萬平方米，由A、B、C三棟甲級寫字樓呈“品”字形120°圍合而建。其中A、B塔共22層，高達100米左右，C塔共18層，高達85米左右，中間打造了一個逾3000㎡的下沈式商業廣場，其擁有的110-1727㎡靈動組合商務空間，足以滿足多重商用物業的需求。

保利天幕廣場。保利天幕廣場位于琶洲經濟圈核心地理位置，是琶洲商圈唯一臨江超300米地標級項目，是區域內唯一超甲級寫字樓。且由保利集團全部自持，只租不售，項目更有270°一線開闊江景、三大公園環繞、低密度生態景觀資源優勢。項目總樓層數爲60層，高達311米，被形象稱爲“琶洲之眼”。項目標准層面積約爲2300-2500㎡，在租戶選擇上尤其注重世界500強、中國500強企業量級的客戶的引進，同時也面向新興金融、互聯網科技企業的客戶的招租。

保利中悅廣場。保利中悅廣場寫字樓作爲保利商業旗下高端寫字樓綜合體項目，是保利商業在琶洲商圈的又一巨作，其出租率開業即達到了100%，同時500強名企聚集。目前，已進駐的34個品牌中，包括有歐萊雅、完美日記、nome等知名企業。項目還配套有包括悅雅四星級酒店、保利N+高端服務公寓、BBR潮流夜店、邁克威健身等多元業態，成爲保利中悅廣場打造琶洲泛商業生態圈的重要一環。

五、保利N+公寓集群，助力琶洲打造N+種生活

随着琶洲商圈近几年的配套设施和营商环境的完善，琶洲商务区快速崛起，目前琶洲無论从甲级写字楼数量还是租金水平，都在呈快速增长中。随着周边商务活动的日趋活跃及周边白领精英数量呈爆发式的增长，自然也就催生了大量品质租住需求。而保利公寓也正是以市场需求为导向，贯彻“多元城市美好运营商”、“与N种生活方式同行”的理念，在琶洲商圈陆续推出了保利N+万胜围青年社区、保利N+天悦瑜璟阁服务公寓、保利 N+中悦服务公寓。

·保利三大N+服務公寓，滿足多層次客群居住需求。保利公寓在琶洲商圈于2017年6月推出保利N+天悅瑜璟閣服務公寓後，並于2018年7月及2019年6月分別推出保利N+萬勝圍青年社區、廣州保利N+中悅服務公寓。三大門店通過不同的産品定位，服務于周邊不同層次的租房人群，其中N+萬勝圍青年社區主要服務于25-40歲左右的青年白領及畢業生，N+天悅瑜璟閣服務公寓、廣州保利N+中悅服務公寓則主要滿足中高端的城市精英租住需求。同時，三家門店充分利用相互産品及配套優勢，相互協同開展豐富多彩的租客活動，提升了用戶滿意度。

·多元業態資源整合，打造全新N+生活模式。保利公寓充分整合保利發展在琶洲片區的商業、寫字樓，酒店等資源，爲住戶提供多樣、便捷、實惠的生活服務。保利公寓先後聯合保利廣場多家商戶，爲住客提供專屬優惠，既爲商戶連接了廣大消費者，同時也提升了租戶的生活品質，一舉多得。保利中悅廣場服務中心也聯合保利公寓，相互提供項目信息與服務指南，促進業務開展，形成良性循環。在“多元城市美好運營商”、“與N種生活方式同行”的理念貫徹下，保利N+公寓致力于解決城市多元生活租住需求，爲城市青年打造全新生活模式。

·構建專業運營N系統，全面提升居住體驗。作爲專業的公寓運營管理平台，保利公寓集群在資金投入、技術開發、運營管理、品牌輸出等各方面實現高度集約化的統籌發展。同時保利公寓聚焦社區運營，不僅提供全方位的管家服務，獨立建設運營管理N系統，在行業內首創“5分鍾服務響應”，有針對性的提升用戶體驗，同時聯合保利物業系統，提供全方位的衛生保潔、工程維護、安全保障等服務。不僅讓居者有其寓，更是讓寓者有其享，致力于爲城市精英提供居而不凡的租住體驗。

六、若比鄰社區商業中心：構築全方位社區生活配套與體驗

若比鄰社區商業是保利商業旗下社區商業品牌，以線上移動客戶端+線下商業平台等全渠道産品，爲用戶提供家門口的社區消費體驗。通過BSS社區商業模型提供大社區商業、生活服務和鄰裏社交的移動互聯網平台，整合保利及外部社區的業主及會員資源，形成保利發展（保利地産）旗下的可永續經營的客戶資産管理平台。若比鄰主要以自營的“比鄰超市”以及延續社區鄰裏溫情的“鄰空間”核爲驅動，同時搭配比鄰洗衣、面包甜品、藥店、生鮮超市等生活服務業態的一站式社區商業體驗空間。

·首個“若比鄰”實體店落地琶洲，全面打造一站式社區服務商。“若比鄰”社區商業保利天悅店于2015年9月26日正式開業，同時也是保利地産O2O社區商業首個體驗實體店落地項目。地處廣州高端住宅琶洲保利天悅社區，毗鄰廣州保利洲際酒店和三悅廣場，輻射琶洲新村社區，旨在爲保利業主在生活配套、購物休閑、鄰裏社交等多層面提供優質服務，全面提升社區居住體驗。

·“1+X”服務模式，滿足業主一站式生活服務需求。琶洲保利天悅若比鄰主要以自營的“比鄰超市”爲主，同時搭配“鄰空間”等其他生活服務業態構成的一站式社區商業體驗空間。

若比鄰生鮮超市。全方位滿足社區消費的需求，APP線上商品已涵蓋了蔬菜水果、肉禽水産、速食凍品、奶品面包、糧油調味、酒水飲料、休閑食品、家居日用、個護清潔等9個類，超過千種商品，線上下單，最快30分鍾配送到家。

若比鄰生鮮超市的生鮮比例高達30%，其他冷鮮食材、家庭食材和各類生活單品近萬種SKU能完全滿足社區用戶“一日三餐”的采購需求。

采用精細化管理模式，統一配送，以高質量的産品保證，高品質的服務，獲得了周邊住戶的廣泛認可，同時也得到行業內贏商網的好評，並榮獲“2018年廣東誠信示範企業”稱號。

爲更好的滿足消費者多渠道消費體驗，若比鄰生鮮超市開展線下會員日福利活動，線上小程序購物及送貨上門服務，社區團購等，提升顧客消費體驗感，人氣已輻射周邊商戶。

若比鄰“鄰空間”。在若比鄰社區中心內，設有獨具特色的“社區客廳”——鄰空間，通過它的展示及社交功能，爲社區居民提供聚會場所。鄰空間內包括有：APP使用展示（ipad展示區）、活動社交場所（咖啡、甜點、閑聊、聚會）、生活方式銷售（家具家居、花藝銷售）、服務中心（打印、複印、禮品包裝等）、Wifi覆蓋……真正爲社區居民提供了便捷生活方式。

結語：

琶洲從十年前還是一個布滿了村民自建房的琶洲村址，到今天已是高樓聳立、配套設施完善、商務商圈快速發展、城市面貌煥然一新的大都市商務CBD，這一切的改變還要歸結于保利這十年來對琶洲村的持續升級改造。無論是商務寫字樓集群、酒店、還是公寓集群，抑或是商業綜合體及社區商業等多元業態的打造，保利商業始終秉持“多元美好城市生活”的開發理念，並融入了本土情懷，在琶洲商圈成功的打造了“泛商業生態圈”。

未来，保利商业将利用深耕琶洲商圈的优势，继续打造出引领时代潮流的创新性产品，为建设“多元美好城市生活 ”贡献一份力量。