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当前，在大的经济形势下，商业领域的商家表现却大相径庭，有的选择闭店蛰伏，而有的则选择逆市开店。这种大的经济环境对商業地産的影响究竟如何呢？商家应当如何把握逆市开店的机遇并控制市场风险呢？
電器百貨：冷暖各自知
在全國共有27家分店的永旺商業有限公司，2008年開設了4個大的郊外型購物中心，整體經營面積大概有30萬平方米。副總經理朱菁表示，面對金融危機，在目前的階段，永旺還沒有對下一步的開發做出調整的打算。
談及大型郊區購物中心，朱菁表示，這樣的購物中心其實是需要一定市場支撐的，不是每一個城市都能夠開設的，它要具備很多的要素：如車輛的保有率，教育和交通環境的支撐，在一定的商圈範圍內需要有大量的人口。至于逆市還是順市開店，她認爲，無論是開發商還是零售商，在做一個新店的時候，必須要擁有很好的投資風險評估體系。朱菁說：“永旺在做所有項目的時候，一定會考慮到雙贏這麽一個概念，我們不會把開發商口袋裏面的錢拿出來填充自己的口袋，這是不可能的，每一次合作都應該是雙贏的。”
对于永旺的业绩，国美电器开发中心总监常诚直言羡慕。国美经过22年的发展，目前在国内不含手机专营店光电器店就有1360家店，营业面积近600万平方米，無疑是一个体量巨大的连锁企业。常诚说，国美的高速发展是在2000年至2007年之间，高峰时一年开了440家店，这一增长速度在2008年有所放缓，当年开了280家店。常诚说：“随着市场金融危机向实体经济转化，电器与房地产的关联性非常强，房子卖得不好，一大块的目标客户群就没有了，未来3年，我们主要以店面的优化为主，将调整关闭100家门店，开发160家到180家门店，实质上依然还是在往前发展的。”常诚坦言：“最近5年，商業地産电器类的租金差不多涨了3到5倍，今年上涨的势头应该有所下降。在消费层面的销售出了一定的问题以后，如果大家抱着抱团取暖、共渡难关的心态，把价格降下来，我们的开发将依然会很快。”
事實上，就電器和家居專營店而言，已經感到了市場的陣陣寒意，爲了應對新的形勢，一些電器零售商已經開始和開發商采取流水倒扣的合作方式了。
對于高端零售市場，中國春天百貨投資部經理冷詠說：“金融危機對整個高端百貨的影響還是比較大的，但就整個中國的百貨業而言，高端百貨目前還是雛形，存在巨大的空間，還沒有形成很強烈的競爭。”
電影院：危機中逆勢上揚
在休閑和消費中，電影院可謂是一個另類，在金融危機中，影院的生意不僅沒有因爲危機變差反而有所增長，這的確耐人尋味。
中影影院投資有限公司總經理邢惠斌說，金融危機對電影商業的影響確實是恰恰相反，電影商業往往會呈現出一個上升的態勢。而這一點在國外也得到過曆史的印證。據邢惠斌介紹，從美國電影業的發展曆史看，美國好萊塢就是在1929年經濟危機之後發展起來的，在後來的經濟危機中，往往會帶來電影的大發展。在亞洲同樣如此，亞洲金融危機爆發時，正是韓國電影發展起來的時候。邢惠斌透露說，全國真正的有效銀幕和創造有效票房的就是200家影院。其中，前100家占了整個市場的50%，前150家占了市場的70%，前200家則占到了整個市場的80%以上。中影集團去年投資了10個大的多廳電影院，有60多塊銀幕，占全國的比重基本爲5%。
邢惠斌不無得意地说：“其实对我们来说，我觉得我们的投资没有风险，第一，我们通过两年的摸索非常清楚，多厅电影院要和知名的商業地産商结成长期的联盟；第二，影院这个行业决定了它的投资是低风险的，当然，回报周期也比较长。”他举例说，中影公司有一个最极端的例子，一家投资1568万元的电影院两年就收回了成本，但是这不具有代表性，整体来看，它的回收期是6年以上。邢惠斌表示，其实，即使是10年才能收回成本，我们也会选择这样的项目。
溜冰場：不貢獻租金貢獻人流
永豐投資有限公司是一家投資企業，其主要業務之一是體育産業板塊，北京西單的喜悅溜冰場就是他們經營的。總經理王品石說：“實際上就目前的金融危機來說，我所接觸到的零售行業的合作夥伴，包括SHOPPINGMALL，受到的影響相對是比較小的。從我們自身而言，在對西單溜冰場的財務數據分析後發現，我們與去年同期相比有著很穩定的增長率。我們每年的增長率是20%～25%，今年還是這樣，我想這種增長會一直保持下去。”
那麽喜悅溜冰場何以在金融危機中依然生機盎然呢？王品石的解釋是，溜冰場這一業態有著其教育性的本質屬性。喜悅溜冰場針對孩子多元智能化的教育，通過塑造孩子的身體素質，最終達到提升他的情商、膽商及溝通能力的目的，多年來積累了一些非常穩定而且非常忠實的顧客和會員群體。
王品石表示，今年他們計劃在昆明和青島再開兩家店，時間大概都在9月份。他說，溜冰場在大陸出現是一個新興的業態，任何一種業態商業模式的建立和驗證都需要過程。他認爲，溜冰場在商業項目當中存在的價值必須以整個商業項目的成功爲最終目的，他說：“我們既然不能給商業項目貢獻租金，就一定要貢獻人流。”那麽，要貢獻什麽樣的人流呢？應該是有價值的、穩定的、常序的中産階級。王品石說：“我們經過分析，以西單溜冰場作爲一個模型來看，我們大多數學員的家長年收入都是15萬元以上，其中76%以上的年收入是20萬元，家長年收入爲50萬元的學員比例爲27%。”
王品石表示，在未來3年內，我們預計開發10家大型的溜冰場，將都開設在大型的SHOPPINGMALL中，現在有很多已經確定了合作意向。他強調說：“我們不會說做10家店，6家好，4家不好，因爲每一家發展商都是提供了低租金和大面積的場地，如果不好，不僅對我們自己的品牌不利，對發展商也是不負責任的。”
显然，就商業地産所涉及的三大主要业态商品销售、餐饮、服务行业及娱乐体验而言，商品销售特别是批发受金融危机的影响最大，零售的高端市场空间被压缩，相反，中低端的商业、物业的市场状况更为稳定。服务以及娱乐的体验受危机的影响相对比较小。危机面前，对于商業地産承受风险的能力和市场趋势，需要分门别类地加以区别看待。毋庸置疑的一点是，無论是逆市投资还是逆市开店，商家都必须客观考虑自身的资金实力，考虑未来是否具有抵御风险的能力。
電器百貨：冷暖各自知
在全國共有27家分店的永旺商業有限公司，2008年開設了4個大的郊外型購物中心，整體經營面積大概有30萬平方米。副總經理朱菁表示，面對金融危機，在目前的階段，永旺還沒有對下一步的開發做出調整的打算。
談及大型郊區購物中心，朱菁表示，這樣的購物中心其實是需要一定市場支撐的，不是每一個城市都能夠開設的，它要具備很多的要素：如車輛的保有率，教育和交通環境的支撐，在一定的商圈範圍內需要有大量的人口。至于逆市還是順市開店，她認爲，無論是開發商還是零售商，在做一個新店的時候，必須要擁有很好的投資風險評估體系。朱菁說：“永旺在做所有項目的時候，一定會考慮到雙贏這麽一個概念，我們不會把開發商口袋裏面的錢拿出來填充自己的口袋，這是不可能的，每一次合作都應該是雙贏的。”
对于永旺的业绩，国美电器开发中心总监常诚直言羡慕。国美经过22年的发展，目前在国内不含手机专营店光电器店就有1360家店，营业面积近600万平方米，無疑是一个体量巨大的连锁企业。常诚说，国美的高速发展是在2000年至2007年之间，高峰时一年开了440家店，这一增长速度在2008年有所放缓，当年开了280家店。常诚说：“随着市场金融危机向实体经济转化，电器与房地产的关联性非常强，房子卖得不好，一大块的目标客户群就没有了，未来3年，我们主要以店面的优化为主，将调整关闭100家门店，开发160家到180家门店，实质上依然还是在往前发展的。”常诚坦言：“最近5年，商業地産电器类的租金差不多涨了3到5倍，今年上涨的势头应该有所下降。在消费层面的销售出了一定的问题以后，如果大家抱着抱团取暖、共渡难关的心态，把价格降下来，我们的开发将依然会很快。”
事實上，就電器和家居專營店而言，已經感到了市場的陣陣寒意，爲了應對新的形勢，一些電器零售商已經開始和開發商采取流水倒扣的合作方式了。
對于高端零售市場，中國春天百貨投資部經理冷詠說：“金融危機對整個高端百貨的影響還是比較大的，但就整個中國的百貨業而言，高端百貨目前還是雛形，存在巨大的空間，還沒有形成很強烈的競爭。”
電影院：危機中逆勢上揚
在休閑和消費中，電影院可謂是一個另類，在金融危機中，影院的生意不僅沒有因爲危機變差反而有所增長，這的確耐人尋味。
中影影院投資有限公司總經理邢惠斌說，金融危機對電影商業的影響確實是恰恰相反，電影商業往往會呈現出一個上升的態勢。而這一點在國外也得到過曆史的印證。據邢惠斌介紹，從美國電影業的發展曆史看，美國好萊塢就是在1929年經濟危機之後發展起來的，在後來的經濟危機中，往往會帶來電影的大發展。在亞洲同樣如此，亞洲金融危機爆發時，正是韓國電影發展起來的時候。邢惠斌透露說，全國真正的有效銀幕和創造有效票房的就是200家影院。其中，前100家占了整個市場的50%，前150家占了市場的70%，前200家則占到了整個市場的80%以上。中影集團去年投資了10個大的多廳電影院，有60多塊銀幕，占全國的比重基本爲5%。
邢惠斌不無得意地说：“其实对我们来说，我觉得我们的投资没有风险，第一，我们通过两年的摸索非常清楚，多厅电影院要和知名的商業地産商结成长期的联盟；第二，影院这个行业决定了它的投资是低风险的，当然，回报周期也比较长。”他举例说，中影公司有一个最极端的例子，一家投资1568万元的电影院两年就收回了成本，但是这不具有代表性，整体来看，它的回收期是6年以上。邢惠斌表示，其实，即使是10年才能收回成本，我们也会选择这样的项目。
溜冰場：不貢獻租金貢獻人流
永豐投資有限公司是一家投資企業，其主要業務之一是體育産業板塊，北京西單的喜悅溜冰場就是他們經營的。總經理王品石說：“實際上就目前的金融危機來說，我所接觸到的零售行業的合作夥伴，包括SHOPPINGMALL，受到的影響相對是比較小的。從我們自身而言，在對西單溜冰場的財務數據分析後發現，我們與去年同期相比有著很穩定的增長率。我們每年的增長率是20%～25%，今年還是這樣，我想這種增長會一直保持下去。”
那麽喜悅溜冰場何以在金融危機中依然生機盎然呢？王品石的解釋是，溜冰場這一業態有著其教育性的本質屬性。喜悅溜冰場針對孩子多元智能化的教育，通過塑造孩子的身體素質，最終達到提升他的情商、膽商及溝通能力的目的，多年來積累了一些非常穩定而且非常忠實的顧客和會員群體。
王品石表示，今年他們計劃在昆明和青島再開兩家店，時間大概都在9月份。他說，溜冰場在大陸出現是一個新興的業態，任何一種業態商業模式的建立和驗證都需要過程。他認爲，溜冰場在商業項目當中存在的價值必須以整個商業項目的成功爲最終目的，他說：“我們既然不能給商業項目貢獻租金，就一定要貢獻人流。”那麽，要貢獻什麽樣的人流呢？應該是有價值的、穩定的、常序的中産階級。王品石說：“我們經過分析，以西單溜冰場作爲一個模型來看，我們大多數學員的家長年收入都是15萬元以上，其中76%以上的年收入是20萬元，家長年收入爲50萬元的學員比例爲27%。”
王品石表示，在未來3年內，我們預計開發10家大型的溜冰場，將都開設在大型的SHOPPINGMALL中，現在有很多已經確定了合作意向。他強調說：“我們不會說做10家店，6家好，4家不好，因爲每一家發展商都是提供了低租金和大面積的場地，如果不好，不僅對我們自己的品牌不利，對發展商也是不負責任的。”
显然，就商業地産所涉及的三大主要业态商品销售、餐饮、服务行业及娱乐体验而言，商品销售特别是批发受金融危机的影响最大，零售的高端市场空间被压缩，相反，中低端的商业、物业的市场状况更为稳定。服务以及娱乐的体验受危机的影响相对比较小。危机面前，对于商業地産承受风险的能力和市场趋势，需要分门别类地加以区别看待。毋庸置疑的一点是，無论是逆市投资还是逆市开店，商家都必须客观考虑自身的资金实力，考虑未来是否具有抵御风险的能力。