本轮楼市调控以来，由于商品住房始终受限，不少房企日益倚重商業地産。特别是集购物、办公、居住、酒店、休闲娱乐等功能于一体的城市综合体格外受到青睐，并从一线城市向二三线城市蔓延。不过经过数年的高歌猛进，目前存量巨大的商業地産又将迎来新一轮集中放量。据广东省房协统计，目前仅珠三角在建或拟建的城市综合体就超过140个。

业内人士分析，商業地産的去化放慢，加上经济增速放缓和电商冲击日盛，预计短期内将迎来空置率上升的风险。而有数据显示，目前部分城市的空置率已超过6%的国际警戒线，租金下行压力增大。

數據：廣東商業用房投資逐年上漲

自2010年“国十条”提高二套房首付比例及利率为标志的本轮楼市调控以来，由于商品住宅一直受到限购、限价、限贷、限外、税费等方面的限制，再加上地方政府积极推出商业用地，商業地産日益受到房企的倚重。

不仅一线房企纷纷加码商業地産；蘇甯、紅星美凱龍等零售企业也加速跑马圈地；此外更有娃哈哈、维维股份、雨润控股、金威啤酒、康威等传统制造企业陆续加入商業地産的开发阵营。

來自省統計局的數據顯示，2010年以來，全省商業用房投資同比增幅分別爲23.3%、27.2%、30.7%、23.3%和30.8%。除2011年略低于全省房地産投資同比增幅外，其余各年均大幅超過。而商業營業用房投資占總體開發投資的比重也從2010年的9.5%一路提高到2013年的11%，呈現逐年上漲的趨勢。

今年1—2月，商業地産投资增幅也继续扩大。全省办公楼投资48.82亿元，增长54.8%，商业营业用房投资109.42亿元，增长37.3%，均远高于商品住宅13%的投资增幅。

以城市综合体为代表的商業地産的投资大增，不仅是宏观政策的导向所致，其本身给房企带来的可观利润也是重要因素。业内人士分析，由于近年城市居民的消费需求和能力大增，集合购物、酒店、休闲娱乐、办公、居住等功能的城市综合体正好迎合了这些需求，也有利于发挥集群效应。

以国内商業地産老大万达集团为例，公司董事长王健林介绍，广东的萬達廣場开业后的效益远比预期好。从目前在全国开业的萬達廣場数据来看，广东、福建是开业后效益最好的两个省。王健林表示，目前万达在广东已经有十几个项目了，今年还要开业5个项目。“我们未来可能在广东布局不止30个项目，广东会是我们发展的重镇，在全国的重要性可能会排在第一位”。

分析：佛山綜合體項目超廣深

近年商業用房投資額的大幅增長，目前已經形成了新一輪的供應潮。

來自省房協的數據顯示，2013年廣州新開業購物中心面積超過65萬平方米，達到曆史供應峰值；其中超過60%面積位于番禺、花都、天河東郊等新興商圈。在此基礎上，廣州在建或將建的商業項目還將超過20個。深圳今年更有超過90萬平方米的新增供應；其中近80%面積位于關外；另據統計，深圳在建的18個百萬舊改大盤中，七成在關外，九成計劃做綜合體。

不僅是廣深，由于一線城市商業資源趨于飽和，運營成本也較高，因此二三線城市成爲企業近年布局的重點。不僅是萬達，廣百股份早在2009年底已開始在三四線城市布局；天虹商場在2013年首开購物中心，未来将重点加强优势区域三四线城市的拓展；2013年8—9月份，沃爾瑪亞洲不動産有限公司高層在廣東的梅州、惠州、揭陽、肇慶、四會等多個三四線城市進行了考察。

目前，以佛山爲代表的多個省內二線城市湧現出城市綜合體的井噴。據省房協數據，目前佛山在建和擬建的城市綜合體已超過40個，其火熱程度甚至趕超廣深。此外，東莞在建和擬建的城市綜合體超過20個；惠州超過19個；中山超過13個；珠海超過10個；而江門目前在建的5個大型商業項目，足以令其商業經營面積翻一番。據不完全統計，目前珠三角地區，在建和擬建的城市綜合體項目就超過140個。

受其影響，2013年快時尚行业也加快了开店步伐。十大快時尚品牌在广东地区新开门店总数较2012年翻番。優衣庫去年在廣東新開10店；H&M和ZARA開店數都超過6家；GAP、Hollister、Forever21首次進入廣東深圳，且GAP更連開4店。其中，廣州、深圳、佛山都是布局的重點。

預測：空置率上升租金下行壓力大

不过商業地産开发火热的背后，却是去化放慢、空置率上升的隐忧。

以廣州爲例，截至2013年末，廣州非住宅商品房（商業、辦公樓等）可售庫存面積占總庫存面積的58.5%，遠高于商品住宅，去化時間超過18個月。二手方面，2013年二手商鋪成交3882宗，較2012年減少45%；二手寫字樓成交1184宗，成交面積17.7萬平方米，較2012年減少6.8%。

省房協新聞發言人、秘書長王韶分析，近年廣東商品房新開工面積屢創新高，市場供應量將有所增加；而市場有效需求卻呈現縮減態勢。

以商業地産的重要支撑者——零售业为例，受经济增速放缓、人口红利减退、要素成本居高不下和电商冲击等影响，目前主要外资超市已经放缓了扩张速度，部分企业甚至通过关店、并购等调整方式度过零售寒冬。如沃爾瑪在2013年关闭了12家门店，为历年之最；而全球第三大零售商TESCO乐购在华业务也在去年10月被华润创业子公司并购。而广东本土五大上市百货公司2013年上半年业绩显示，除了廣百股份、天虹商場录得净利润增长以外，廣州友誼、茂業國際和歲寶百貨分別出現淨利潤下滑甚至虧損。

王韶表示，今年深圳、广州、佛山拟开业購物中心面积都在50万平方米以上；市场现有商业存量尚未完全消化，又迎来新的集中放量，加之经济增速放缓、电商冲击日盛，预计一线城市新兴商圈及二线城市商业在短期内将面临空置率上升风险。特别是部分城市空置率目前已超过6%的国际警戒线，租金下行压力增大。

据了解，面对风险，目前越来越多的开发商已经开始反思和探索商業地産如何创新、转型，包括更加多元化的业态组合，更接地气的社区商业实践，商業地産“租售并举”之“售后服务延伸”，充分运用线上线下互动平台、新科技、大数据等等。