國外購物中心的分級模式，即將在國內市場本土化。北京商報記者從第16屆中國連鎖會議上了解到，《購物中心等級劃分規範》（以下簡稱?《規範》）將在明年3月1日實施。從發達國家的商業發展經驗看，購物中心分級將會規範整個行業的發展。不過，從目前《規範》提出的各項指標看，分級恐怕只能局限在國內一線市場的優質商圈。

分級標准出爐

無序發展的購物中心業態將有行業標准可參照。北京商報記者從第16屆中國連鎖會議分論壇上了解到，《購物中心等級劃分規範》明年3月1日將正式實施。凡連續經營一年（含）以上、建築面積在1萬平方米（含）以上的購物中心可申報。這將意味著，購物中心將告別自由發展，設置標准“門檻”，有星級參評標准。

據了解，購物中心將按都市型、地區型、社區型和奧特萊斯型四類劃分爲金鼎級和寶鼎級。其中寶鼎級爲達標級，是購物中心合格的起步級，金鼎級購物中心將在寶鼎級基礎上産生。《規範》主要從業態與品牌、經營與管理維度出發，對購物中心經營品類、業態覆蓋、品牌占比、空置率、銷售額、客流、租金等進行評定。

《規範》在經營與管理層面對購物中心提出了較高要求，這也讓部分二三線城市購物中心難以評星。都市型金鼎級購物中心需要達到年銷售額10億元以上，平均年銷售平效高于1.5萬元/平方米/年。日均客流要超過2萬人次，平均租金年平效需高于2500元/平方米/年。地區型金鼎級購物中心年銷售額需高于7億元，平均年銷售平效在1萬元/平方米/年，日均客流超過3萬人次，平均租金年平效需高于1500元/平方米。

目前，優質購物中心仍然集中在一線城市。近三年中，上海零售物業首層租金從約50元/平方米/年，上升到70元/平方米/年，北京徘徊在40元/平方米/年。天津、沈陽、武漢、重慶等城市在25元/平方米/年以下段位。除了上述城市之外，國內大部分城市的購物中心的指標水平恐怕很難參與評級。

空置率高存隱憂

盡管分級模式存在完善空間，但這一模式一旦正式實施，將有助于規範整個行業健康發展。在商業競爭過剩的沈陽市場，購物中心空置率達到21.8%，高出空置率國際警戒線6%近16個百分點。中糧旗下的沈陽大悅城，近三年租金水平維持在3元/天/平方米，出租率近三年爲72%、72%、67%。

德勤中國稅務及商務咨詢總監李楓表示，去年底，我國的購物中心數量已達到3450家，僅去年一年時間便增加350家，增速爲11%。雖然增速與前幾年相比有所放緩，但我國購物中心仍然保持快速增長。

《規範》要求參評金鼎級的購物中心空置率不高于5%，連鎖品牌經營占比高于50%。都市型與地區型購物中心需覆蓋5個以上購物品類及業態，6-8個以上餐飲、休閑娛樂品類及業態。《規範》特別要求社區型金鼎級購物中心要設置3個以上服務品類及業態，並鼓勵引入30%以上的特色本土品牌。

有待合理規劃

分级只是第一步，还需要更细致的规划跟进。目前房地产市场有所回暖，商業地産作为宏观调控的“绿洲”，开发和投资高企，商业营业用房投资的增速在去年底和今年上半年分别高于整体市场8.5个和9.1个百分点。

在业界看来，城市对商业项目缺乏科学规划是商業地産发展呈现泡沫化的一大重要原因。

調查顯示，全球190個國家在建購物中心面積達3900萬平方米。中國在建購物中心面積占全球一半以上。一位百貨商場負責人表示，在他去加拿大考察商業時了解到，不同區域對于當地商業項目規劃很清晰。相關部門會根據當地人口數量、構成和區域發展等科學規劃商業用地，甚至會明確指出該地適合商業物業數量、規模等。