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??東門步行街熙來攘往，是最具深圳本地特色的傳統商業中心。??

在電子商務、商业综合体与新商圈的多重冲击下，深圳老商圈——东门商圈没有选择大拆大建的改造，而是通过用创新商业业态、打通商圈节点来实现更平滑的“针灸式”改造，力图重新打通商圈经脉??

東門，是有著300多年曆史的商業墟市——“深圳墟”所在地，東門商圈可以說是最具深圳本地特色的商圈。這裏一度是人們購物消遣的不二去處。時至今日，商業面積不足0.2平方公裏的東門商圈仍然日均客流30萬至50萬人次。

但变化在電子商務、商业综合体与新商圈的多重冲击下，来得尤为猛烈。东门商圈面临转型升级的压力，没有选择“休克式疗法”，而是用一种更平滑的“针灸式”改造，力图重新打通商圈经脉。

老商圈遇到新問題

在新業態、新商圈的沖擊下，老商圈物業閑置、設施落後、活力衰減等問題愈加凸顯，如何攪動“一潭死水”引人關注

東門步行街依舊熙來攘往，但不少店鋪還是感受到了絲絲“寒意”——顧客提袋率直線下降。

韓版服裝店店主小陳4年前在東門白馬服裝市場盤下一個檔口。“從2015年起，線下生意受電商的影響越來越明顯，越來越不好做。”小陳去年起嘗試開淘寶網店，先是做服裝零售，但苦于沒有品牌只能打“價格戰”，後來他索性放棄零售改做電商批發，網店僅展示新款服裝，用于批發客戶看貨、補貨。

像小陳一樣，東門商圈的不少商戶和專業市場嗅到實體商業的蕭索氣息，快速向“淘寶供貨商”轉型。對于景氣度的下降，東門業主則從鋪位租金的變化上有了最直接的感受。除了旺角少數小吃店外，大部分商鋪租金已長期維持不變甚至開始下降，一些商廈二樓以上門庭冷落，鋪位租金減半甚至無人租用。據不完全統計，整個東門商業步行街內空置商業物業已達13萬平方米。最極端的例子是深圳百貨廣場大廈，這個“八五”期間市級重點項目建成20年來物業大面積閑置，從未真正實現整體營業，一度成爲商業爛尾樓的符號。

與此同時，深圳一批業態新穎、設施齊備、環境優良的商業綜合體形成了極強的後發優勢。蔡屋圍商圈的兩大購物中心——萬象城與京基百納空間，2016年銷售額分別達67億元、15億元。

“東門的處境如同逆水行舟，不進則退。它自身存在的種種問題，造成主要商業體缺乏活力，導致‘商脈’整體衰退，阻礙了發展。”深圳市羅湖區經濟促進局局長周建軍向記者介紹，東門商業步行街沿用的是1999年開街時的格局，在今天看來，當年的商街，從商業業態、動線規劃、沿街建築物到公共設施配套已經全面落後了。

“針灸式”改造求平滑升級

東門商圈的改造采用“針灸式”施治，抓好重要節點、關鍵路線，由“點”及“線”及“面”，帶動整體風貌改善

窮則變，變則通。參考國內外商業改造的經驗，羅湖從整體提升全區商業的角度，重新審視東門的定位。

同屬羅湖區的3大商圈——東門、人民南、蔡屋圍鼎足而立，構成一個“金三角”。人民南靠近羅湖口岸和深圳火車站，與口岸經濟帶聯動；蔡屋圍是大資金密集的城市更新統籌片區，不斷刷新高度的摩天大廈內新開有高端百貨商場；東門則是深圳城市和商業“原點”，有不少曆史建築和中低端批零業態。3大商圈緊密相連，但廣深鐵路南北縱貫形成了一道屏障，將“金三角”從地理上切分爲東西兩片。

“對于東門而言，大拆大建的‘休克式’‘窒息式’改造並不合適，當務之急是要推動兩方面改造：一是要創新商業業態，改變經營模式；二是要打通商圈節點，繁榮周邊，實現商圈內和商圈間的連通。”周建軍說，“我們提出‘針灸式’施治，抓好重要節點、關鍵路線，由‘點’及‘線’及‘面’，帶動整體風貌改善，在潛移默化中實現無縫式、平滑式的轉型升級”。

“有些像中醫的針灸療法，關鍵商業節點就是‘穴位’，找准‘穴位’紮下去，人會感到酸麻，針刺得氣後，沿經脈路線擴散、傳導，進而扶助‘正氣’、恢複‘健康’。”周建軍解釋道，“東門的改造，正是要以業態創新激活這些節點，形成人暢其行、貨暢其流的商業‘經絡’，再把‘金三角’整體串起來”。

2011年起，羅湖在東門商圈尋找到了第一個“穴位”——深圳百貨廣場大廈，開始推動關鍵商業節點的深度改造。

先點穴位後理經絡

閑置多年的商業“爛尾樓”率先成功轉型，開啓了商圈打通重點“穴位”的工程，隨著更多舊商廈的業態升級，商圈理順商業經絡的整體提升也提上日程

閑置多年的深圳百貨廣場大廈，地處深南大道與人民南路的交叉點、東門與人民南兩大商圈的交彙處，有著極佳的區位優勢。“它的北面是東門商業步行街，南面是人民南商圈，如果長期空置，相當于堵住了羅湖商業的‘任督二脈’，客流在這裏停止南北流動，兩個商圈的聯系就被切斷了。”周建軍說。

与东门其他商厦类似，改造前的深圳百货广场大厦产权极其分散，业主从机构到个人多达数百个，投资方彭成集团成立深圳市东大门商业管理有限公司，通过拍卖和接受业主委托，统一进行商业开发，首期盘活的四层项目命名为“DDM mall”。“对于DDM mall的商业定位，东大门商业管理有限公司做了大量市场调查，反复琢磨东门主力客群‘90后’体验式消费的特点，不断拓展老建筑的承载力。”全程参与项目盘活的深圳市东大门商业管理有限公司副总经理钟键林说。

今年4月，以“潮流、文艺、原创的主题空间体验中心”为全新定位的DDM mall，在历时6年改造后开业。主力街区“叮梆小镇”主打设计师原创特色，九条主题街布置成怀旧复古风格场景，分布着陶艺、扎染、沙画等20多种手作、珠宝首饰、家居软装等12种设计师美学产品；商场中庭矗立着高十余米、贯穿全部楼层的巨型仿真树，配以小木屋、鸟兽造型的装饰，营造出“秘境森林、鸟语花香”的氛围。“购物中心的同质化竞争已经很严重。我们希望通过空间设计、业态搭配和装饰风格引发情感共鸣，让顾客的逛街体验来得更丰富、独特。”“叮梆小镇”总策划任文凯说。

业态创新激活了存量物业，DDM mall以接近100%的开业率实现漂亮转身。深圳市东门商业步行街区管理办公室主任罗卓雄告诉《经济日报》记者，DDM mall的示范带动了东门不少闲置商厦业主的诉求，他们纷纷联名要求接受“针灸式”改造，一个个新“穴位”可望被疏通。

業態升級給舊商廈帶來了新的可能性。在東門步行街最北端，新白馬服裝市場將第五層撤場整改，重新規劃爲設計師工作室，“首年免租”的優惠已吸引70多名設計師入駐。“服裝設計師過去是很被動的‘幕後’角色，接受市場信息不及時、渠道不通暢。”廣州墨知文化創意有限公司設計師崔殿林認爲新業態解決了這些痛點，“新白馬5層以下就是專業批發市場，我們下樓就可以實時接觸到最一線市場；客戶也可以直接上來找我們定制、訂貨”。

東門商圈改造的下一步將是理順商業“經絡”，推動整體提升。周建軍介紹，東門內部自然形成的路網稠密複雜，行路容易迷失方向，要設計好人的動線，加以亮化與指引，形成“動線經絡”；老舊商業規劃的停車位少，將通過項目捆綁推動“PPP模式”的片區型開發，在商圈外圍新建地下停車場，優化“交通經絡”；還將建設“四道”——綠道、廊道、步道、河道，充分利用毗鄰相連的優勢，把東門與人民南、蔡屋圍串連起來，打造“商圈經絡”。“未來的東門，將是一座全新的‘慢生活休閑購物小鎮’，融合商旅文，形成名牌效應，聯動線上線下，傳承百年商脈！”周建軍說。

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